“房價不合理”七寸何在？

　　嚴厲的“兩限”政策走筆到現在，“遏制房價過快上漲”目的似已達到。但正如溫總理所言“一些地方的房價還遠遠沒有回到合理價位”。在北上廣等一線城市房價收入比仍高達15倍乃至更高。今年的政府工作報告提出，要“促進房價合理回歸”。這被認為是房地產調控的目標正從最初的“遏制房價過快上漲”轉向“房價合理回歸”。（3月22日《人民日報》）

　　“房價過快上漲”的調控目的基本達到，目前的重心在于促使“房價回歸合理”。政府決策者及業界已達成共識，普通民眾也不希望房價暴漲暴跌。現在的問題便是，不合理的“房價”是如何衍生，降價空間到底在哪兒？

　　房屋降價就得有個降價空間。一般認為，一線城市房價動輒三四萬，肯定泡沫很大。實則不盡然。現在房產商建房多是采取“五個鍋三個蓋”的方式。自有資金只占很小一部分，比如如果一平米的建房成本需要10000元，他可能只需要出2000元，3000元靠貸款，另外5000元則來自購房者的預付款。

　　假如最后房子售價是11000元每平米，利潤就是1000。降價空間并不太大。玄機在于，盡管10000元是必須支出的成本，但開發商直接投資的卻只有2000。也就是說，按照房屋的實際成本而言，利潤率只有10%。可從開發商自身而言，利潤率卻達到50%，堪為暴利。

　　所以，要讓房價回歸合理，首先就要捉準它的“七寸”。房地產行業“畸形”的融資結構就是一個主要癥結所在。開放商自有資金比例過低，過于依賴銀行貸款，融資渠道單一，沒有中間的市場轉換環節，風險和成本都傳導到消費者頭上。開發商不需要“下血本”就能“賺大錢”，“空手套白狼”的投機沖動自然一波接一波。

　　另外，房屋建造中，土地要素是主導成本。政府既是土地擁有者，又是“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價。加上土地財政“癮患”纏身，往往在出售土地時漁取暴利。地價不能隨市場自發調節，而成了行政權力按捏下的“橡皮泥”，間接推高了房價。等于最后還是市民為政府的“刮地皮”埋單。

　　“讓房價回歸合理”的呼聲雖高漲強勁，可單從賬面上看，降價空間并不是很大。主要是因為，由于金融杠桿，政府賣地，及開發商“轉手騰挪”之術的幾重作用，已經很隱地將自身“利益”鑲嵌到了建房“成本”當中。除了鋼材水泥，磚瓦，人工等硬性的支出外，當前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集團“斂財”而膨脹。

　　因此，呼吁歸呼吁，真要清除房價中的“膨大劑”就得刮骨療毒。一要借助金融杠桿，提高開發商自有資金比例，及貸款利率；二要鼓勵開放商盡量直接地集資，比如發行債券，募集資金等，實現風險自擔；三要規范政府的賣地程序，可以考慮通過獨立第三方評估地價，擬定拍賣細則，與市場的實際供需浮動相接駁。

　　所謂積弊難返。房價回歸合理，不可能畢其功于一役。需要一場“持久地拉鋸”，既要政府放權讓利，又要使房地產業本身更加市場化。于此，泡沫才能真正被“擠出去”。這都需要時間和耐心，以及持久堅挺的政策作后盾。（王艷春）