反商品房暴利先要公開成本

　　4月26日國家發改委官員聲稱正研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能保持在合理水平。這次準備出臺反商品房暴利的規定，可謂有的放矢。不過反暴利規定如能發揮作用，當以公開房地產開發的各項成本明細為前提，否則可能又是一紙空文。

　　商品房開發商到底有沒有暴利，從來沒有一個明確的說法，社會與開發商各執一詞。解決此問題，需要明確暴利標準。而確定暴利水平，當包含兩個內容：暴利收益水平的界限、考核的口徑。

　　對于收益水平，作為房地產開發，不應低于社會的平均資金利潤率，也不應高于高科技企業和風險企業的利潤率。沒有關于暴利收益的合理界限，對房地產開發企業的暴利認定就沒有令人信服的依據，有關部門的裁量權就過大，開發商也容易逃避暴利認定。

　　房地產開發企業是資金密集型企業，企業大量資金來自銀行貸款，一部分來自預售資金，少部分來自自有資金。用全部資金占用來計算利潤率，和以自有資金來計算資金利潤率，數據可能相差幾倍甚至十幾倍，可能一個是微利，一個是暴利，差別主要在于對于銀行貸款資金的杠桿運用。根據房地產開發企業的性質，以全部資金來計算利潤率可能更合理，不過這樣做可能大多數開發商都不會進入暴利名單，致使反暴利規定成為空文。

　　而反暴利規定要落于實處的關鍵是，必須強制開發商公開全部的成本明細，將其財務置于陽光之下。當然這可能遇到重重阻力。

　　關于開發商的利潤率，任志強曾說房地產平均行業利潤僅為8%左右，而去年底社科院報告聲稱房地產平均毛利率為55%左右。數據巨大差別的原因，可能主要是成本在構成項目和時間上不同導致的，賬務不公開，人們就會一頭霧水。

　　土地成本是房地產開發的主要成本之一。目前有的說法是土地成本最高占售價的50%左右，有人聲稱占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因，是由于開發的延后和土地的升值，導致前期土地成本占后期售價的比例降低。而房地產開發涉及的各環節稅費非常多，涉及上百個部門，幾十項稅費，這部分成本約占房屋售價的20%左右。所以沒有成本公開，公眾就不知道成本的真實水平，誰暴利誰不暴利則無法認定，什么原因造成的暴利也無法厘清。

　　如果公布了詳細的成本構成，那么房地產的調控就有了基礎。屬于土地成本導致房價高的，可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環節稅費導致的，那么就應該力行減稅。而如果確屬開發商牟取暴利的，則需要堅定的反暴利。

　　公開成本，還有利于防止反暴利規定的異化，以防止該規定的“助漲”效應。在石油銷售領域，就有“石油特別收益金”的類似反暴利規定，但是并沒有抑制石油銷售價格的上漲，原油銷售單位反而更有動力去推高油價。同樣，前段時間，有些地方的限價令反而成了開發商的漲價借口，讓他們把達不到限價的房子提到限價的水平。那么，公開了全部成本，各項成本在總成本和房屋價格中所占比例一目了然，開發商便無法操作成本以便漲價，同時也有利于抑制地方政府推高地價和加稅。

　　所以，只有公開成本，讓社會來監督，才能抑制以成本為借口的房價高企，反暴利規定才會有效。（陳東海）