北京房租緣何熱過房價

　　房租上漲，基本上反映了北京住房需求旺盛的現狀，無任何泡沫可言。

　　日前，央視披露的一份統計數據顯示，今年一季度北京單套房平均租金價格已經攀升至3660元，較2008年大漲82%。另據北京統計局數據，北京今年3月CPI上漲3.6%，高于全國的2.1%，主要原因是房租同比漲幅達8.4%。

　　近十多年來，我國房價漲幅遠超房租漲幅，房屋租金回報率明顯低于發達國家，一二線城市的住宅租金回報率多在2%-3%之間。按這點租金收益，還不如將購房款存銀行收定期利息。房產投資者主要賺的是房屋升值的收益，而非租金收益。

　　一般而言，房價屬于資產價格，而資產價格的波幅較大，當其上漲幅度會超過合理或者說均衡水平時，就容易滋生泡沫。而房租反映的是房屋的使用功能，人們會為了房價上漲而去炒房，卻極少人為了房租上漲而去囤房（二房東承租后分割空間批量出租另當別論）。所以，房租上漲，基本上反映了北京住房需求旺盛的現狀，無任何泡沫可言。

　　有些反常的是，近期北京房租上漲的架勢，絲毫不遜于房價。比如，按國家統計局口徑，今年3月北京新建商品住宅價格同比上漲2.9%，明顯小于8.4%的房租漲幅。北京房租到底怎么了？大概可歸結為以下幾點原因。

　　其一，北京租房需求旺盛。這其中又可分為兩方面。一方面，近年北京房價漲得快，居民收入跟不上，抑制了購房需求，促進了租房需求。另一方面，近年大量外來人口涌入北京。十年來，北京年均增長近60萬人。其中，外來人口占北京常住人口總量的36%。外來人口中的大部分人，都買不起房，只能租房住。

　　其二，每次調控之后，都會引起房租上漲。這一現象比較明顯，多數情況下，新一輪的調控政策出臺后，部分購房者觀望等待，這就打斷了他們的購房進程，從而導致租房需求暫時性的額外增加。若從長期觀察，近幾年持續的打擊投資投機性購房需求，確實也在一定程度上抑制多套房需求，這也就意味著可以用于出租的新增房屋，其供應規模增速較2009年之前有所下滑。供應增量小，而需求增量大，自然催漲租金。

　　其三，CPI上漲也會推高房價。房價不統計在CPI當中，可房租卻是CPI的重要組成部分。近些年，我國物價持續上漲，尤其是農產品價格和服務類價格。物價上漲是經濟快速發展的伴生品，同時又與貨幣政策有關。2009年我國流動性過剩，致使很多種類的消費品價格大漲，房租亦隨之“水漲船高”。

　　另有其他原因。比如，近年來北京舊城改造、城中村拆遷規模很大，原來房租較低的房源大量減少。再如，北京的學區房持續走熱，此類房租往往領漲市場。還有，北京部分中介喜歡炒作房租，從房東手中低價收儲房源，高價租出；而且在合同執行方面，頻見惡意克扣房客保證金的現象，從而增加了租房成本。這些均一定程度抬升了房租水平。（楊紅旭 上海易居房地產研究院副院長）