地方樓市限購(gòu)令陸續(xù)出臺(tái) 戶籍成重要調(diào)控手段

　　20日，南京“限購(gòu)令”出臺(tái)后，華僑路房產(chǎn)交易中心內(nèi)辦理手續(xù)的市民驟降，辦證大廳空蕩蕩。邵丹 攝

　　按照“新國(guó)八條”要求，各地要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。截至目前，已有北京、上海等11個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”細(xì)則。在本輪限購(gòu)令中，各地主要對(duì)限購(gòu)人群，購(gòu)房套數(shù)作出規(guī)定，其中戶籍成為已公布“限購(gòu)令”城市的重要調(diào)控手段。

　　京版“限購(gòu)令”被稱最嚴(yán)厲

　　據(jù)觀察，目前出臺(tái)的北京、上海、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱11個(gè)城市的限購(gòu)令中，除濟(jì)南外，外地人在本地新購(gòu)住房均與戶籍掛鉤。

　　根據(jù)目前公布細(xì)則的城市來看，北京的限購(gòu)令以“最嚴(yán)厲”領(lǐng)跑全國(guó)。新出臺(tái)的京版“限購(gòu)令”細(xì)則要求非本市戶籍居民家庭提供連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明，才能在北京市購(gòu)房，因此被稱為目前為止最嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”。

　　北京去年5月實(shí)施的“限購(gòu)令”中規(guī)定：同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。與此相比，本次出臺(tái)的限購(gòu)令顯然在“限外”方面下了更多工夫。

　　多數(shù)城市未提具體目標(biāo)

　　相較于北京嚴(yán)厲“限外”，其他城市則相對(duì)“溫和”，大部分城市則只需提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。成都出臺(tái)的限購(gòu)令在這一方面則相對(duì)更為寬松，僅要求有社保繳費(fèi)或納稅記錄即可，并未明確規(guī)定年限。

　　在調(diào)控目標(biāo)方面，大部分已出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的城市均未提出具體目標(biāo)，僅貴陽提出：新建房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值。

　　第三批限購(gòu)城市名單初定

　　據(jù)悉，按照相關(guān)要求，近期還會(huì)有幾十個(gè)城市將密集推出房地產(chǎn)限購(gòu)政策。有媒體報(bào)道稱，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部15日在中國(guó)證券報(bào)獨(dú)家發(fā)布的報(bào)告表示，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化。

　　反應(yīng)

　　觀望情緒濃 房源多“轉(zhuǎn)售為租”

　　自限購(gòu)令實(shí)施以來，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售均有不同程度的影響。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數(shù)量2月以來都大幅度下降，買賣雙方觀望情緒濃厚。

　　據(jù)報(bào)道，南京公布“限購(gòu)令”的第二天，南京全市的商品住房成交了53套，是一個(gè)星期以來最低的一天。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這53套住房主要分布在河西、江寧與江北這三大板塊，其中江南八區(qū)內(nèi)以河西最多。

　　面對(duì)“新國(guó)八條”的壓力，貴陽的房屋租賃市場(chǎng)也在節(jié)后陸續(xù)出現(xiàn)了一些“次新房”的房源，房齡多在5年以內(nèi)，這些房源的業(yè)主都希望通過“轉(zhuǎn)售為租”進(jìn)行過渡，對(duì)政策影響觀望一段時(shí)間后再?zèng)Q定是否出售，或者直接打算等到滿5年后再上市交易。

　　然而，樓市銷售遭遇“限購(gòu)令”管制的同時(shí)，租房市場(chǎng)卻是風(fēng)生水起。北京市鏈家房產(chǎn)一位業(yè)務(wù)員透露，受“新國(guó)八條”政策影響，加之建設(shè)部嚴(yán)禁出租地下室和隔斷房的新規(guī)自2月1日起執(zhí)行，春節(jié)之后的租房?jī)r(jià)格漲得非常厲害，幾乎一天一個(gè)價(jià)。“一套朝陽區(qū)東南三環(huán)的2居室精裝房，年前標(biāo)價(jià)是2800元，剛過正月初十租出去的價(jià)格就到了3200元。”

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉此前對(duì)媒體表示否認(rèn)限購(gòu)?fù)聘叻績(jī)r(jià)，他表示，“限購(gòu)令對(duì)租房供需的影響還需要觀察，但我們判斷這種影響應(yīng)該是積極的，會(huì)讓供求關(guān)系向良性變化。”

　　預(yù)期

　　“北京全年價(jià)格下調(diào)壓力不大”

　　據(jù)申銀萬國(guó)測(cè)算，由于政策力度超預(yù)期，且北京外地人購(gòu)房比例達(dá)到40%，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策出臺(tái)將加劇北京樓市觀望氣氛，短期內(nèi)交易量大幅下跌。但由于市場(chǎng)供給不足，庫(kù)存處于低位，預(yù)計(jì)北京全年價(jià)格下調(diào)壓力不大，交易量整體萎縮幅度在20%-30%。

　　各地政策出臺(tái)的松緊程度取決于本地房?jī)r(jià)上漲壓力和土地財(cái)政的依賴度，整體來看，二三線城市力度將弱于一線城市。考慮到全國(guó)政策差異化明顯，預(yù)計(jì)整體交易量萎縮幅度在5%-10%，價(jià)格基本與去年同期持平，部分限購(gòu)嚴(yán)格且供給充足的二線城市房?jī)r(jià)存在下調(diào)的壓力。

　　中金公司則估算認(rèn)為，若全國(guó)有40個(gè)大中城市采取全市范圍限購(gòu)方案，全國(guó)成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對(duì)主城區(qū)限購(gòu)，全國(guó)住房成交量下降應(yīng)當(dāng)在9%-18%之間。另外，考慮到政策執(zhí)行過程中會(huì)打折扣及市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，實(shí)際影響可能低于上述預(yù)期，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)商品住宅銷售面積下降10%，其中一線城市約下降1/3，二線城市約下降1/4。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的二手房門店新增客源和盤源數(shù)量2月以來都大幅度下降，業(yè)主開始惜售，購(gòu)房客戶開始觀望。該機(jī)構(gòu)研究人員瞿安新預(yù)計(jì)，五大城市二手住宅2月市場(chǎng)的成交量可能僅達(dá)到1月的兩成水平。

　　據(jù)新華社電

　　專家觀點(diǎn)

　　“不認(rèn)為限購(gòu)是中長(zhǎng)期政策”

　　自1月下旬開始逐漸出現(xiàn)的各地“限購(gòu)令”能否完成調(diào)控房?jī)r(jià)的任務(wù)，各方觀點(diǎn)不一。成都的限購(gòu)令將國(guó)八條的“行政區(qū)域內(nèi)”改成了“主城區(qū)”，貴陽改成了“一環(huán)內(nèi)”，“新國(guó)八條”在地方遭遇瘦身則會(huì)影響其調(diào)控威力。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也在其2月18日的微博中表示，成都和貴陽出臺(tái)的限購(gòu)令存在“放水”，兩者細(xì)則中的一條頗具共同點(diǎn)的規(guī)定在主城區(qū)或中心城區(qū)人口密集、房?jī)r(jià)過高一帶限購(gòu)。這種“放水”的細(xì)則或被西部地區(qū)效仿。

　　但也有專家對(duì)記者表示，各地的限購(gòu)措施不應(yīng)一刀切，還是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況作出差別化的調(diào)控政策。

　　楊紅旭分析認(rèn)為，目前的調(diào)控政策已“階段性見底”，接下來購(gòu)房者要觀望一段時(shí)間，預(yù)計(jì)2－3月間各地商品住宅成交量將持續(xù)低迷，最快房?jī)r(jià)在二季度會(huì)觸底，同比增幅將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　至于限購(gòu)的時(shí)限，楊紅旭表示不認(rèn)同限購(gòu)是中長(zhǎng)期政策的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，國(guó)八條中明確了“暫停”時(shí)間，部分城市如貴陽也明確“截至2011年12月30日”。此外，行政干預(yù)一般“命不長(zhǎng)”。“快則年底，慢則明年，將松綁，中央不松地方也會(huì)松。”

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