葉檀：房地產(chǎn)黃金時(shí)代逝去白銀時(shí)代到來

　　7月份中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與成交量止跌回穩(wěn)，這被認(rèn)為是宏觀調(diào)控再成空調(diào)的象征。

　　8月13日，國(guó)家副總理李克強(qiáng)表示，當(dāng)前要積極貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，增加住房有效供給，鞏固調(diào)控的初步成果，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。這說明，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不存在松動(dòng)的可能。

　　21日，李克強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)，要加快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好，使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的民生屬性。

　　在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，購(gòu)房捂地者閉著眼睛就能賺錢。房地產(chǎn)資產(chǎn)的急劇增值傳遞給所有人重要信息，房地產(chǎn)是最重要的金融保證品、信貸抵押品，是安全系數(shù)最高的投資工具，全民炒房時(shí)代就此開始。盡管從2003年到2007年有“新八條”、“國(guó)六條”等政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但從未收長(zhǎng)期之效。在短暫的房地產(chǎn)調(diào)控與房?jī)r(jià)膠著后，房?jī)r(jià)總是把上一輪的頭部當(dāng)成底部，在更高的平臺(tái)上召喚著更多的投資者。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的總市值難以有確切估量，2006年有人根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的人均住宅面積與城市人口，加上2007、2008年的住房銷售價(jià)格推算，2009年城市住宅總市值為75.5萬億元。從一線城市看，5年投資價(jià)格起碼翻番。另?yè)?jù)杭州市房管局的數(shù)據(jù)，2002年杭州市區(qū)預(yù)售商品房成交均價(jià)為5134元/平方米，隨后逐年上漲，至2009年商品房成交均價(jià)為13838元/平方米，較2002年增長(zhǎng)了170%。由于杭州城市范圍不斷擴(kuò)張，原杭州城區(qū)的樓盤價(jià)格上漲200%以上。

　　房地產(chǎn)黃金時(shí)代發(fā)展到極致，投資陷入瘋狂。拆遷與新建量居高不下，去年12月，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生表示，中國(guó)每年新建房屋面積占到世界總量的50%，而建筑能耗占到全社會(huì)能耗的40%。這還不算完，國(guó)內(nèi)某權(quán)威人士為拆遷推波助瀾：“中國(guó)至少有一半以上的住房在未來15年后得拆了重建”。

　　如果這一預(yù)言成為現(xiàn)實(shí)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大不幸。在拆遷的過程中，見機(jī)早者成為先富一族，房地產(chǎn)異化成貨幣的另類標(biāo)志，古建筑遭到毀滅性破壞。

　　以北京為例。過去50年中，經(jīng)歷過三次重大的改造浪潮。第一次，是在上世紀(jì)的50年代；第二次，是90年代開始的“危舊房改造”；第三次，是2000年至2003年的大拆改。這些改造帶來的結(jié)果，是北京舊城歷史性建筑損毀過半。

　　到2010年，北京城中保留較完整的歷史風(fēng)貌空間已不足15平方公里，在1949年舊城原有的2000萬平方米歷史建筑(包括1300萬平方米平房四合院)中，今天保留下來的不足四分之一。原來北京的3050條胡同，至2003年，道路寬度在20米以下的胡同(包括街巷)僅有1600條，目前舊城內(nèi)被直接稱為胡同的，只剩下400多條。

　　圍繞著拆遷與反拆遷的糾紛，成為中國(guó)最主要的社會(huì)矛盾。隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大，以及拆遷成本越來越高，對(duì)農(nóng)田的占用以及在老城區(qū)內(nèi)擴(kuò)大建筑面積、建設(shè)商住一體的城市綜合體，成為土地溢價(jià)的主要來源。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型。宏觀經(jīng)濟(jì)試圖擺脫房地產(chǎn)的捆綁，但在城市化進(jìn)程中，又必然帶來某些區(qū)域房地產(chǎn)的升值，而中國(guó)轉(zhuǎn)型成本需要土地溢價(jià)支付。重慶的城鄉(xiāng)一體化就是動(dòng)用土地溢價(jià)的新做法。

　　一方面，政策高壓態(tài)勢(shì)不可能松動(dòng)。房地產(chǎn)在拉動(dòng)GDP的同時(shí)，負(fù)面作用盡顯無遺。如果延續(xù)目前的房地產(chǎn)政策，保障房供應(yīng)不足、商品房由投資者主導(dǎo)定價(jià)，中國(guó)社會(huì)無法穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中從農(nóng)村進(jìn)入城市的人群將成為無技術(shù)、無房產(chǎn)、無保障的三無人員，每年流入城市的人群是龐大的貧民窟的溫床。保障型住房成為重點(diǎn)。保障性住房建設(shè)有三重目的，一是緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，二是防止房地產(chǎn)投資過快下行，三是為商品房?jī)r(jià)格的上漲預(yù)留空間。

　　另一方面，政策也不可能過于緊縮，軟著陸始終是宏觀經(jīng)濟(jì)的第一要義。地方政府的房地產(chǎn)依賴癥遠(yuǎn)未結(jié)束，筆者所到城市，無不處于新區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)建之中。60年前，成都中心城區(qū)只有18平方公里。而今，成都中心城區(qū)建成區(qū)已超過400平方公里，是新中國(guó)成立初期的22倍多。從2003年到2009年，是新區(qū)擴(kuò)張的高峰期。為了提升土地價(jià)值，地方政府往往采取行政中心搬到新區(qū)、將軌道交通建到新區(qū)、對(duì)新區(qū)的某些企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠。

　　以往十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化已經(jīng)造就了龐大的房地產(chǎn)既得利益階層，任何會(huì)導(dǎo)致折價(jià)的政策都會(huì)遭到強(qiáng)有力的阻截，物業(yè)稅就是雙方爭(zhēng)戰(zhàn)的前沿陣地。雖然今后必然推出，但短期內(nèi)推出可能性不大。

　　今后十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富不再是俯拾即是，房地產(chǎn)投資客必須睜大眼睛，既要看高鐵規(guī)劃，又要看水源、配套設(shè)施、教育等自然資源與社會(huì)資源溢價(jià)，并且從政府的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃中尋找下一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域與行業(yè)，找準(zhǔn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域與熱門的商業(yè)樓盤。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)得利者希望找到高房?jī)r(jià)持續(xù)的理由，未得利或者受損者希望看到房?jī)r(jià)在政策下節(jié)節(jié)潰敗。但所有的政策都是妥協(xié)的產(chǎn)物，正如所有的市場(chǎng)最后都要找到平衡。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在尋找平衡的過程當(dāng)中，既不會(huì)一下子墮入黑鐵時(shí)代，也不可能在黃金時(shí)代駐足太久。

　　任何瘋狂都不可能持續(xù)太久。(湖北日?qǐng)?bào) 評(píng)論員 葉檀)