“銀十”慘淡落幕 京二手房均價跌破2.2萬

　　“金九銀十”一向是傳統的銷售旺季，今年卻成為北京樓市重要的轉折點。

　　除了成交量不斷刷新歷史新低之外，價格方面，二手住宅均價在接連跌破2.4萬、2.3萬元大關后，再度跌破2.2萬元大關，以21852元/平方米的成交均價，創下了近14個月來成交均價新低。

　　市場數據

　　量價齊跌 堪稱“史上最冷”的秋天

　　根據北京市房地產交易管理網的數據統計，10月中上旬（1日至20日）北京全市二手住宅成交總量為3776套，與9月份同期相比下跌了18%，與去年同期相比更是大幅下跌了53%。

　　價格方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，10月中上旬北京全市二手住宅成交均價為21852元/平方米，與9月份同期相比下跌了4.6%，與去年同期相比也下跌了2.4%，這是今年以來房價與去年同期相比的首次下跌。

　　與此同時，城六區的二手住宅成交均價也出現了明顯回落，10月中上旬，北京城六區二手住宅成交均價為24311元/平方米，與9月同期相比下跌了2.6%，創下了近13個月來成交均價的新低。

　　在售房源約12.3萬套 需消化15個月

　　受限購和整個宏觀政策的影響，今年調控后，新增房客源量均呈現下降趨勢，目前每月房源新增量大約為1.5萬-2萬套。與去年相比大約下降了15%。

　　而今年前三季度，北京市二手房共網簽93928套，僅為去年成交量的65%，降幅為35%。也就是說，相比于房源掛牌的下降速度，房源的消化速度要慢130%，這導致部分區域在售房源累積，出現滯銷現象。

　　據鏈家地產市場研究部統計，根據自身房源庫真實在售房源推算，當前全市在售二手房源已達到12.3萬套。按照當前月均0.85萬套的消化速度來看，在未來不增加新房源的情況下，大約需要15個月消化完成。

　　滯銷區域增多 銷售壓力各不相同

　　據統計，二手房可售房源集中的區域主要為朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、西城區以及通州區。有所不同的是，前三個地區原本一直是傳統的成交熱點區域，而目前尤其是朝陽區，滯銷房源占比已經達到30%。而石景山、大興、西城、通州區域滯銷房源占比始終相對較高。

　　郊區

　　價格無優勢 大興、通州“迫降”

　　盡管當前多個區域存在切實的銷售壓力，但從未來銷售難度及業主心理壓力上看，率先面對滯銷難題的主要是位于郊區的通州、大興區。

　　主要原因是，首先，朝陽、海淀本來為二手房成交主力區域，二手房房源潛在消化能力強。而大興和通州位置優勢并不明顯，因此消化難度較大。其次，海淀、西城等區域即使房屋難出售，業主仍然有其他規避風險的辦法，如轉售為租。而通州、大興租賃市場出租較難，而且出租收益低，很難成為規避降價風險的有效方式。

　　據統計，大興和通州區目前新房的庫存量分別為12764套、18637套，僅次于朝陽區新房庫存量。與新房相比，這兩個區域二手房優勢并不突出，因此其銷售壓力將會更加明顯。

　　目前這兩個區域二手房價大約在14000-16000元/平方米，在調控后，波動性下降5%左右，預計隨著銷售壓力的不斷增加，這兩個區域的降價幅度將會明顯體現，同時價格聯動作用下也將影響區域新房價格走低。

　　市中心

　　老舊小區集中 城區房價也回落

　　對于海淀、朝陽，以及西城、豐臺這些中心城區來說，由于老舊小區較為集中，使得價格也難以長時間禁受住成交低迷的打擊，據偉業我愛我家市場研究院統計，10月中上旬，城六區的二手住宅均價也出現了明顯回落，24311元/平方米的均價，創下了近13個月以來新低。

　　與此同時，大部分“以小換大”的改善型業主集中在市中心，由于調控政策將長期從嚴的預期，以及未來房價將繼續回落的趨勢，“賣得越早賠得越少”逐漸成為共識。

　　各區域在售房源消化情況表

　　區域 存量房源（套） 在售房源（套） 滯銷比 月消化量（套） 消化時間（月）

　　昌平區 280377 9743 7.90% 1234 8

　　朝陽區 1277774 36160 29.40% 2709 13

　　東城區 281859 5814 4.70% 507 11

　　西城區 414535 10132 8.20% 698 15

　　大興區 281773 6422 5.20% 466 14

　　豐臺區 647034 15041 12.20% 1071 14

　　海淀區 747749 24130 19.60% 1370 18

　　石景山區 168350 4092 3.30% 296 14

　　順義區 173399 4871 4.00% 381 13

　　通州區 318195 6596 5.40% 492 13

　　（以上數據由“鏈家地產”市場研究部提供）

　　趨勢分析

　　去庫存壓力加大 未來或迎全面降價

　　與新房市場不同，二手房業主的靈活性較高，業主持有一兩套房，在不著急套現的情況下，可以選擇暫緩或者出租轉移銷售壓力。因此業內認為，雖然未來可能會有部分業主退出買賣市場，但二手房整體銷售壓力難在短期內改變，尤其是對于出售意愿較高的業主來說。

　　一方面，房源被快速消化的市場環境不復存在。當前庫存壓力與2008年市場相似，但是卻有很大不同。2008年，銷售壓力僅僅持續大約半年的時間，而后成交開始回暖，2009年實現突破性上漲，快速消化了市場房源。從目前來看調控政策下，房源能夠快速消化的市場環境已經不復存在。

　　年底前房價繼續回落 成交有望回暖

　　鏈家地產首席分析師張月指出，今年調控后，二手房成交周期拉長了1個月左右、市場消化速度放緩，加之需求減少明顯，導致二手房在售房源增加。

　　消費者當前的觀望情緒在短期內很難有明顯改變，而根據房源新增量以及成交走勢來看，到今年年底，二手房在售房源將達到14萬-15萬套，可售房源的增加將會導致未來二手房出售難度進一步增加，到年底業主受在售房源累積以及長期市場低成交影響，成交周期將可能繼續拉長，銷售壓力增加。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，10月份，二手住宅的價格下跌趨勢已經非常明顯，隨著房價的回落，部分首次置業需求也將逐步釋放，之所以現在成交量依然低迷，主要還是因為房價仍然沒有回落到購房人心理能夠承受的價格區間。

　　胡景暉預計，2011年剩下的2個多月，北京的二手住宅價格還將繼續回落，從目前來看，房價還將有10%至15%左右的下跌空間，隨著房價的繼續回調，會有越來越多的首次置業者選擇出手購房，成交量有望回暖。（記者 楊予諾）