[摘要]最近，“北上廣深”等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，此趨勢已逐步蔓延至二三線城市。監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份則是4.45%。

　　近來，“北上廣深”等一線城市房貸政策日趨收緊，一些二三線城市也不斷跟進，部分銀行已將首套房房貸利率上調至貸款基準利率的1.1倍。隨著調控政策的層層加碼及貨幣環境的收緊，樓市將會如何？“定向加息”會有何種影響？

　　部分銀行首套房房貸利率上浮10%

　　最近，“北上廣深”等一線城市紛紛上調首套房房貸利率，此趨勢已逐步蔓延至二三線城市。

　　監測數據顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，同比去年5月份則是4.45%。

　　記者從中國工商銀行、中國建設銀行、光大銀行、北京銀行等多家銀行了解到，自今年5月1日起，北京地區房貸利率普遍有所上調。

　　首套房房貸執行基準利率，不再有任何折扣；

　　二套房房貸執行基準利率的1.2倍。

　　而此前，北京市大部分銀行對于首套房房貸利率打九五折，二套房房貸利率執行基準利率的1.1倍。

　　進入6月以來，北京市部分銀行進一步上調了房貸利率。民生銀行首都機場支行一位客戶經理告訴記者，進入6月份，首套房房貸利率執行基準利率的1.1倍，較5月份上浮了10%，二套房房貸利率執行基準利率的1.2倍。

　　記者從廈門市部分銀行和房產中介獲悉，自今年5月起，廈門首套房貸款利率持續收緊，多家銀行將原先的首套房購房者九折的優惠利率上調至九五折。6月以來，廈門市個別銀行甚至將首套房房貸利率上調了10%。

　　記者注意到，福州市的部分銀行也加快了首套房房貸利率調整步伐，有的上浮比例達10%。同時，二套房房貸利率首次調整，從原先執行基準利率上浮10%，調整為上浮20%。

　　房貸利率上調同時，房貸規模也日趨收緊。一位北京購房者反映，今年3月就拿到了個人二手房按揭貸款批貸函，但直到目前還在等銀行給放貸額度。

　　廈門一家商業銀行的工作人員稱，今年初以來信貸額度不如去年寬松，房貸額度更是有總量控制，因此目前個人住房按揭貸款的放款時間明顯延長。“現在我們銀行的額度都用完了，如果沒有客戶還清房貸，新的客戶很難拿到貸款，只能等待”。

　　樓市“定向加息”有何影響

　　近期，多個城市的多家銀行收緊房貸，究竟為何？

　　廈門大學金圓研究院理事長戴亦一表示，金融強監管、流動性趨緊是主要原因。隨著銀監會對同業存單監管日益嚴格，銀行同業存單發行量驟減，房貸基準利率的利率水平已超過了4.9%，這意味著資金成本在不斷提高。

　　“資金成本漲的比房貸利率快，銀行必然會充分權衡其中的風險因素。”中原地產首席分析師張大偉說，尤其今年3月北京出臺各項樓市調控政策后，銀行對抵押品的風險意識更是不斷提高，所以房貸審批難度加大。

　　“融360”分析師李唯一表示，現行政策下，嚴控房貸增量是大勢所趨。銀行在房貸總額度一定的情況，即使大幅上調房貸利率，利潤也十分有限。從資源配置角度講，這部分資金資源未帶來預期收益，則會被配置到收益更高效的業務。近期房產交易量亦大幅下滑，部分銀行會權衡成本與利潤，進而收縮房貸業務。

　　在戴亦一看來，“定向加息”會直接導致購房成本增加，這無疑加重了購買首套房的剛需客戶的負擔。國家的住房調控政策，都是為了保護剛性需求，抑制投資投機性需求。銀行大幅提高首套房房貸利率的做法，背離了調控目的。

　　戴亦一說，調控的目的不應是為了抑制剛需，若動輒采取“一刀切”的方式，可能會誤傷，“剛需人群屬于購房的弱勢人群，應該讓他們買得起房、住得上房。”

　　樓市將往何處去？

　　今年6月12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》項目組，發布了5月份《住房市場發展月度分析報告》。

　　數據顯示，隨著調控政策的漸趨嚴厲，5月熱點城市房價漲速整體回落，北京房價首次出現下跌，其中西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌于全市各區縣板塊。

　　業內人士預計，一二線熱點城市信貸政策進一步收緊的可能性依然存在。相關人士分析，隨著近期資金成本不斷上升，商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。而且，6月下旬是金融市場習慣性的“資金緊張時刻”，在今年金融去杠桿壓力之下，銀行對半年末時點流動性沖擊的擔憂尤為嚴重。此背景下，銀行展開資金爭奪戰，紛紛上調人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產品收益率，這必然使得銀行吸儲成本提升。

　　張大偉認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸，而且針對資質相對較差的客戶審核將會更嚴格；該趨勢是否會加快，還取決于資金價格上行的速度。

　　易居研究院智庫研究總監嚴躍進表示，房貸利率上行預計將對房地產市場造成較大影響：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫；二是影響房地產成交量。不過，房企可能會通過各種形式的策略性降價，來對沖房貸利率上調對銷量的影響。

　　在戴亦一看來，有關方面應當對“金融機構將首套房房貸利率也一并上調”的做法進行干預，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性。